Défiscaliser les intérêts d’emprunt d’un investissement locatif

La défiscalisation des interêts d'un investissement locatif

Il existe deux avantages majeurs à acheter de l’immobilier locatif via un emprunt immobilier :

  1. L’effet de levier qui permet d’acheter des biens immobiliers que l’on ne peut payer comptant
  2. La défiscalisation des intérêts de l’emprunt.

C’est ce second point qui va être abordé ici.

Défiscaliser les intérêts d’emprunt locatif pour un logement vide

Le raisonnement fiscal est extrêmement simple : l’assiette imposable d’un investissement locatif sont les revenus fonciers, autrement dit, les loyers perçus.

Lors de la déclaration de revenus sont ôtés tous les frais liés à l’investissement : taxe foncière, charges de copropriété, travaux dans le logements et intérêts de l’emprunt. Il n’est nu besoin de le calculer (quoique l’opération soit simple, il suffit d’additionner les montants “intérêts” du tableau d’amortissement du prêt correspondants à l’année fiscale concernée) puisque la banque fournit ce document une fois l’an, avant la date fiscale de déclaration.

Exemple :

  • Loyer mensuel perçu : 350 €
  • Charges de Copropriété : 120 € par trimestre
  • Taxe Foncière : 330 € par an
  • Travaux d’entretien : 1 000 €
  • Intérêts d’emprunt : 800 €
  • Revenus locatifs : 350 € x 12mois = 4 200 €

Assiette fiscale = 4 200 € – (120 € x 4) – 330 € – 1 000 € – 800 € = 1 590 €.

Pour une Tranche Marginale d’Imposition à 20 %, cela revient à payer 318 € d’impôts pour l’année fiscale de notre exemple, soit 7,57 % des revenus locatifs.

Bien entendu, des intérêts plus élevés ou davantage de travaux d’entretien feront baisser le niveau d’imposition, voir le rendront négatif. Dans cet situation, l’on parle de déficit foncier, et ce dernier est reportable durant 10 années.

Important : Le déficit Foncier est limité par le fisc à 10 700 € par année fiscale. L’excédent se reporte sur 10 ans.

Exemple:

Un propriétaire a loué un immeuble urbain ancien ; son revenu foncier est déterminé de la façon suivante :

  • Revenu brut : 15 000 €
  • Autres charges : 20 000 €
  • Intérêts d’emprunt : 18 000 €
  • Déficit : – 23 000 € (= 15 000 – 18 000 – 20 000)

Le déficit provient à hauteur de 3 000 € des intérêts d’emprunt et à hauteur de 20 000 € des autres charges. La fraction du déficit afférente aux autres charges est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €. L’excédent, soit 9 300 €, s’ajoute aux 3 000 € (fraction relative aux intérêts d’emprunt) imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes (cf. II).

Remarque : les déficits fonciers antérieurs ne peuvent jamais être imputables sur le revenu global.

Défiscaliser les intérêts d’emprunt locatif pour un logement meublé

Deux situations :

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) :

  1. Au régime Réel, tout se passe exactement comme un logement vide
  2. Au régime forfaire, l’assiette fiscale par défaut est 50% des revenus locatifs. Attention à ne pas choisir ce régime en cas d’intérêts conséquents ou de rénovation lourde : l’on ne peut changer de régime que tous les 5 ans.

Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) déduit de ses revenus locatifs l’intégralité de ses charges, dont les intérêts de l’emprunt.

Conclusion

L’investissement locatif est très étroitement lié avec le prêt immobilier, qui permet un effet de levier et une défiscalisation. Attention néanmoins à ne jamais oublier qu’acheter un investissement sans emprunt (ou du moins sans condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt) permet de tirer les prix vers le bas auprès du vendeur, ce qui parfois compensera largement les atouts liés à la défiscalisation.

De plus, les intérêts d’emprunt, augmentant le prix de revient d’un bien, réduit sa rentabilité.

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