Faut-il vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre ?

Une enseigne de cabinet de notaire

On ne cesse de le répéter : les taux de crédit immobilier sont à leur plus bas niveau historique, c’est donc le bon moment pour investir dans l’immobilier. Mais c’est aussi le bon moment de vendre son logement en vu d’acheter plus grand en profitant des taux bas.

Pour les personnes qui sont déjà propriétaires de leur résidence principale mais qui envisagent de vendre pour acheter plus grand, c’est donc le bon moment pour franchir le pas. En effet, avec la baisse des taux, vous pouvez acheter un logement plus grand ou mieux placé avec un effort financier réduit.

Si votre logement actuel ne comporte pas de défauts apparents et qu’il est estimé au bon prix, vous pouvez alors vendre dans des délais raisonnables (en moyenne 3 mois). L’objectif serait pour vous d’acheter un logement plus grand et de le financer avec des taux très intéressants. Une question se pose alors :

Faut-il vendre avant d’acheter ou alors acheter avant de vendre ?

Pour vendre son logement afin d’en acheter un autre, il existe trois options : le crédit relais mais qui est cher et risqué, le fait de vendre en premier puis de louer le temps de trouver le nouveau logement et enfin le prêt achat revente qui apparaît comme la meilleure solution.

Avec un prêt-relais, les banques acceptent de financer que 70 à 80 % de la valeur du bien après déduction du capital restant dû. Ce qui est parfois insuffisant pour boucler le plan de financement et ne permet donc pas de réaliser l’opération. De plus, le coût du prêt-relais est élevé et la durée pour vendre le bien est relativement courte, sous peine de pénalités financières.

On peut choisir aussi l’option de louer un logement provisoirement le temps de trouver le nouveau bien à acheter. Mais cette opération implique deux déménagements, donc c’est source de stress, de frais et de temps. De plus, en étant que locataire, on est souvent pressés de sortir de cette situation « provisoire » et donc d’acheter le nouveau bien rapidement, et ce n’est pas forcément la meilleure solution, car on risque d’acheter un bien qui ne nous correspond pas forcément. Une résidence principale doit être un achat « coup de cœur » et il faut prendre le temps de trouver la « perle rare »

La deuxième solution consiste à opter pour le prêt dit « achat-revente ». Ce type de prêt inclut le rachat du capital restant dû sur le crédit en cours attaché au bien à vendre, couplé avec le financement nécessaire du nouveau bien. Les deux prêts se fusionnent dans une seule et unique mensualité. Puis, l’emprunteur dispose de 2 ans pour vendre son bien et au moment de le vendre, il rembourse une partie du prêt par anticipation, et ceci sans frais. Il réduira alors la durée du prêt ou bien sa mensualité. C’est la formule la plus simple, et la plus avantageuse pour l’emprunteur.

En conclusion, certains propriétaires ont peur du changement et redoutent la difficile transition entre le bien à vendre et le bien qui souhaiteraient acheter mais qui ne connaissent pas encore. Pourtant, avec la baisse du coût du crédit, c’est le moment idéal de franchir le cap et notamment avec l’option du prêt « achat-revente ».